In luna ianuarie am participat la o licitatie pe care am castigat-o. Inainte de inceperea licitatiei executorul judecatoresc a anuntat pe cei prezenti ca cei care au pretentii pentru imobilul respectiv sunt creditorul si cei de la fisc.
Am achitat suma cu care am castigat licitatia in termen, iar dupa 15 zile de la plata integrala a sumei executorul a facut distribuirea acesteia(creditor, SPIT, onorariu executor, debitor), iar eu mi-am primit actul de adjudecare.
Debitorii au parasit imobilul la data cand si-au ridicat si banii, la vreo 4 zile dupa distribuire. Totul frumos pana aici, dar surpiza mare: debitorii nu au mai achitat nimic la intretinere si caldura din noiembrie 2004 si astfel au adunat cumulat datorii de aproape 20.000 lei, datorii de care eu nu am stiut pana in momentul in care m-am prezentat sa inchei contracte pe numele meu si sa ma trec in cartea de imobil.
Acum cei de la administratie si RADET imi spun ca aceste datorii trebuie sa le achitam noi ca la adjudecare am preluat imobilul si cu datorii, nu liber de sarcini cum mi-a spus executorul, dar doar verbal ca in actul de adjudecare nu scrie nici ca are sarcini, dar nici ca e liber de sarcini.
Executorul ne-a spus ca el nu era obligat sa ii anunte pe cei de la asociatie si prestatorii de utilitati, iar acestia spun ca nu s-au inscris la masa credala pentru ca nu au avut cunostinta ca imobilul adjudecat de noi era scos la licitatie.
Eu acum ce fac? Vom fi obligati sa achitam datoriile fostilor proprietari?
Impotriva cui trebuie sa ma indrept sa recuperez acesti bani ca banuiesc ca nu ii trec la capitolul pierderi?

Ar fi fost mult mai bine daca inainte de a va inscrie la licitatie v-ati fi interesar de situatia datoriilor la asociatie, totusi, cred ca nu prea au dreptate cei care va pretind dvs. aceste debite.
Cred ca ar trebui mai multe amanunte;
- la data cand ati cumparat, asociatia de proprietari avea inscris in cartea funciara un privilegiu cu rang prioritar, pentru sumele datorate de debitor?
- executorul judecatoresc a solicitat inscrierea in cartea funciara a somatiei de plata?
- executorul judecatoresc a respectat dispozitiile referitoare la publicitatea licitatiei (anunt la ziar, intocmirea si afisarea publicitatii de vanzare in locurile prevazute de lege)?

Oricum, nu va grabiti sa achitati aceste debite, daca veti fi chemata in judecata, pe langa apararile pe care le veti formula, aveti si posibilitatea chemarii in garantie a debitorului.

SECTIUNEA V - Efectele adjudecarii


Art. 518
(1) Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, dupa caz, un alt drept real care a facut obiectul urmaririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. De la aceasta data adjudecatarul are dreptul la fructe si venituri, datoreaza dobanzile pana la plata integrala a pretului si suporta toate sarcinile imobilului.
(2) Prin intabulare, adjudecatarul dobandeste dreptul de a dispune de imobilul cumparat, potrivit regulilor de carte funciara.
(3) De la data intabularii imobilul ramane liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, creditorii putandu-si realiza aceste drepturi numai din pretul obtinut. Daca pretul de adjudecare se plateste in rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate.
(4) Ipotecile si celelalte sarcini reale, precum si drepturile reale intabulate dupa notarea somatiei in cartea funciara se vor radia din oficiu, afara de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni sa fie mentinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior inscrierii vreunei ipoteci, daca vanzarea s-a facut in conditiile prevazute de art. 509 alin. 4, toate notarile facute cu urmarirea silita, precum si interdictia de instrainare sau de grevare, daca exista, inclusiv promisiunea de a incheia un contract viitor, daca pana la intocmirea actului de adjudecare beneficiarul promisiunii nu si-a inscris in cartea funciara dreptul dobandit in temeiul contractului care a facut obiectul acesteia.
(5) Daca imobilul a fost cumparat cu plata pretului in rate, cumparatorul nu il va putea instraina sau greva, fara incuviintarea creditorilor urmaritori, inainte de plata integrala a pretului.

am uitat sa precizez ca cei de la asociatie timp de 4 ani nu au facut nimic nu au inaintat nici o actiune nimic, au stat bine mersi pentru ca administratora mi-a spus ca ea stia ca nici un imobil nu se poate vinde fara adeverinta de la asociatie, iar cei de la radet desi fostii proprietari nu mai plateau din 2004 au inceput o actiune abia in 2007 pe care abia acum luna asta spun ei v-a iesi investita cu formula executorie, dar nu i-a dus capul sa noteze litigiul in cartea funciara
Oricum jurista lor e varza pentru ca mi-a spus ca oricum o sa poata anula licitatia, inplicit executarea pentru ca debitoarea nu a avut prezent la licitatie executorul ei. Am incercat sa-i explic ca poate un avocat, dar ea a insistat ca nu si debitorul trebuie sa aiba un executor asa cum are creditorul
si inca ma mir de ce am probleme

Nu plati nimic. Obligatiile apartin fostului proprietar nu tie. Sa il dea in judecata iar daca nu au nimic de luat de la el , asta e.

Cat despre jurista daca e debitat asa ceva ...

problema in discutie nu s-a pus bine, nu exista imobil adjudecat cu datorii, din moment ce una din principalele efecte ale adjudecarii, asa cum s-a precizat anterior pe baza art. 518 alin. 3, sunt efectele "purga" chiar si ale ipotecilor si privilegiilor. Or, din moment ce in Cartea Funciara nu s-a notat nimic cu privire la acest aspect, anterior somatiei de plata emise de BEJ, creditorii mentionati de tine raman creditori chirografari care vor suporta fluctuatiile patrimoniale ale debitorului lui. Prin urmare, ei trebuie sa se indrepte impotriva titularilor respectivelor contracte si nu au nimic de a face cu imobilul adjudecat de tine.
Acuma, iarasi se pune problema dubioasa a executarii silite fiscale vs. executare judecatoreasca ... o proasta reglementare inca in vigoare, dar ma rog ... prioritate in cazul executarilor simultane au cei de la finante conf. C.pr.fiscala. Insa, statul a fost si este intotdeuna cel mai lenes creditor.
Notiunea asta de executor al creditorului si executor al debitorului nu exista. Poate ai inteles tu ceva gresit, ea se referea la faptul ca nu era prezent si executorul fiscal. Insa ei nu au nici un interes in anularea adjudecarii din moment ce la distribuire au prioritate.

Am observat ca sunt multe situatii de acest gen, si nimeni nu explica clar legislatia: cine e obligat sa plateasca datoriile si/sau daca adjudecatarul este protejat in vre-un fel.
Acesta deja prin faptul ca a participat la o licitatie isi asuma niste riscuri, nu ar trebui protejat cumva?!
Daca legea este deficitara in acest sens, ar trebui modificata, sa se stipuleze clar ce si cum.
Parerea mea este ca adjudecatarul ar trebui protejat de eventualitatea aparitiei unor astfel de probleme, pentru a favoriza si a usura cumpararea la licitatie a bunurilor imobile.

Chestia e ca dupa adjudecare te poti trezi cu restante ale fostului proprietar la electrica, la gaze, etc si cand vrei sa-ti faci contract pe numele tau te forteaza sa platesti aceste datorii, altfel ramai fara curent, gaz. Ce faci atunci? trebuie sa le platesti. Sau sa-i dai in judecata sa fie obligati sa-ti furnizeze utilitatile, tu fiind un consumator captiv, neavand alta optiune decat a cumpara utilitatile de la ei, iar atunci in cadrul acelui proces se va clarifica si situatia restantei, care parerea mea apartine fostului proprietar.
Daca ma insel sau vorbesc prostii, va rog sa ma corectati, cu argumente.
Dan