e clar ca respectiva chitanta nu poate fi considerata ca ar transmite dreptul de proprietate, chiar daca a fost incheiata in 1997 (art.46 din L 18/1991).
ar putea fi considerata antecontract de vanzare cumparare doar in baza conversiunii (care presupune si manifestare de vointa a partilor).

chitanta e nula absolut in ceea ce priveste transmiterea proprietatii si poate fi (daca exista vointa partilor) antecontract.
daca nu exista vointa partilor, nu poate fi antecontract - rezulta ca nu poti cere instantei sa dea hotarare care sa tina loc de contract.

Prin chitanta aia partile au convenit de fapt sa vanda ferm, pe loc imobilul respectiv, desigur, nefiind incheiata in forma autentica, este lovita de nulitate absoluta.
Instanta, prin conversiune valideaza chitanta ca si antecontract, intrucat partile au dorit sa vanda, respectiv sa cumpere si in consecinta va obliga paratul sa predea acte apte de intabulare iar in caz contrar sentinta tine loc de act autentic.

dar nu inteleg cui foloseste sa ne complicam, teoretizam, cautam texte de lege si inventam opozitie intr-o speta simpla, clara...

Nu vreau sa faca mici valuri obosite , insa conversiunea nu-si are locul aici - paperea mea
Si nici nu cred ca se poate spune ca instanta "valideaza" chitanta ca antecontract; ea e un antecontract, promisiune bilaterala, spune-i cum vrei, valabila pana ce instanta o zice contrariul.
Instanta "ia act" de invoiala partilor, constata existenta si a celorlalte conditii si pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic. De aceea am spus ca nu vad conversiunea :)

le ce se invoiesc partile printr-un antecontract?

Tu scumpa mea,citeste repede obiectul antecontractului si clauzele esentiale, pe urma poti sa faci cate valuri doresti.

in calitate de chitanta de mana care instraineaza e clar ca e nula absolut.
conventia partilor e sa transmita proprietatea, dar actul lor nu poate face acest lucru deoarece e nul absolut.
instanta nu poate sa transforme cu de la sine putere un act nul (care consfintea o anumita vointa a partilor) intr-un alt act valabil deoarece, pe de o parte ar schimba natura juridica a conventiei, iar pe de alta parte, ar stabili ea o vointa a partilor care nu rezulta in nici un fel.

pentru ca instanta sa o considere antecontract, este nevoie sa intervina conversiunea. Una dintre cele patru conditii ale conversiunii este ca partile sa isi manifeste expres vointa in sensul de a opera conversiunea (adica de a transforma un act nul absolut, efectiv si total intr-un act valabil de alta natura care isi gaseste conditiile de valabilitate indeplinite in chiar actul declarat nul absolut si total).

asadar, daca se duce doar cu chitanta in instanta, fara sa demonstreze ca a operat conversiunea, va fi trimis la plimbare.
in aceste conditii poate doar sa ceara banii inapoi pe care i-a platit ca pret (daca mai este in termenul de prescriptie, desi nu cred).

asa cred eu.

Sentinta civila nr. 1954/2004
din 22/09/2004


(Caracal). Antecontract. Anulare.



Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Caracal la data de 28.04.2004, reclamanta B.A. a chemat in judecata pe parata P.A. solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna anularea chitantei de mana incheiata intre parata si sora reclamantei S.E.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca in anul 1996, S.E. a instrainat printr-un inscris sub semnatura privata catre parata suprafata de 0,0890 ha teren mostenit de la parinti, iar in urma tranzactiei incheiate in anul 2002, aceasta suprafata a devenit proprietatea reclamantei.
Instanta, din oficiu, a dispus introducerea in cauza si a promitentei vanzatoare S.E.
Prin Sent. civila nr. 1954/22.09.2004 a Judecatoriei Caracal, s-a respins ca nefondata actiunea, retinandu-se ca, desi s-au acordat mai multe termene, pentru depunerea antecontractului de vanzare-cumparare a carei anulare se cere, reclamanta nu a depus inscrisul.
Impotriva acestei sentinte, a declarat apel reclamanta solicitand schimbarea solutiei in sensul admiterii actiunii, intrucat prin recunoasterea existentei antecontractului de vanzare-cumparare de catre parata S.E., a dovedit incheierea conventiei, iar prin Sent. civ. nr. 5887/2003, ce a consfiintit tranzactia de partajare a terenului, a dovedit ca suprafata ce a facut obiectul conventiei a revenit reclamantei.
Prin Decizia civ. nr. 1671/22.06.2005 a Curtii de Apel Craiova, s-a respins ca nefondat apelul pentru urmatoarele considerente:
Inscrisul denumit "chitanta" depus in apel, nu are valoarea unei conventii de vanzare-cumparare, nefiind intocmit in forma autentica ceruta de lege (art. 67 din Legea nr. 18/1991 si art. 2 din Legea nr. 54/1998) pentru valabilitatea conventiilor de vanzare a terenurilor.
Acest act are valoarea juridica a unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate, ci creeaza pentru promitentul cumparator doar dreptul de a cere incheierea in viitor a contractului de vanzare-cumparare autentic. Prin urmare, nu se poate retine afectarea unui drept al reclamantei prin incheierea acestei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare.

Sectia civila a Curtii de apel

Decizie nr. 570/2000
din 09/03/2000


(Cluj). Teren intravilan, conventie de instrainare, valabilitatea acestei conventii ca promisiune de vanzare, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, aplicarea Decretului-lege nr. 115/1938.



Prin antecontract partile s-au obligat sa incheie in viitor un contract de vanzare-cumparare cu respectarea tuturor conditiilor de forma si fond. Aceasta intelegere a dat nastere in sarcina partilor la o obligatie de a perfecta conventia incheiata iar in caz de refuz, instanta in baza prevederilor art. 1073 si art. 1075 Cod civil are posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Potrivit art. 22 din Decretul-lege nr. 115/1938, cel care s-a obligat la stramutarea unui drept real, are obligatia sa predea actele necesare inscrierii acestui drept in cartea funciara, iar in baza art. 24 din decretul-lege mentionat, daca inscrisurile la care s-a referit nu sunt predate, partea va putea cere instantei sa dispuna inscrierea.
Prin sentinta civila nr. 6965 din 29 decembrie 1998 a Judecatoriei Bistrita s-a respins actiunea formulata de reclamantii B.D. si B.A. impotriva paratilor N.I., B.F., N.I., C.I., N.M., R.E., G.C. si Organizatia Religioasa "Martorii lui Iehova".
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut urmatoarele:
Prin scriptul intitulat "Conventie intre parti", din 18 iunie 1990, depus in copie la dosar, N.I. se obliga catre reclamantul B.D., sa transmita dreptul de proprietate asupra unui lot de teren neidentificat cu date CF, situat in gradina casei "partea dreapta cum urca ulita", fiind platit de reclamanti cu 14.000 lei, in prezenta unor martori.
Prin scriptul nr. 843 din 5 iulie 1990 emis de Primaria Bistrita Bargaului, se autorizeaza instrainarea terenurilor inscrise in CF nr. 1657, nr. top 2523 din localitatea Bistrita Bargaului, proprietatea numitului N.I., pentru o suprafata totala de 23.156 mp numitilor B.D. si B.A - 576 mp, F.S. si F.I. - 558 mp, C.A. si C.F. - 789 mp, C.A. - 729 mp, toti domiciliati in Bistrita Bargaului.
A mai retinut prima instanta ca din probele administrate rezulta ca numitul N.I., anterior decesului sau, survenit la 30 octombrie 1991, a avut intentia de a instraina mai multe terenuri inscrise in CF nr. 1657 Bistrita Bargaului, insa conventiile nu au fost perfectate si nici executate in fapt. Martorii nu au putut identifica vecinatatile, suprafata si nici daca s-a achitat pretul.
Apelul declarat de reclamanti a fost respins de Tribunalul Bistrita-Nasaud, prin decizia civila nr. 537 din 16 septembrie 1999.
Impotriva deciziei, au declarat recurs reclamantii.
Recursul este intemeiat.
Este necontestat ca numitul N.I. a incheiat cu reclamantii recurenti, actul intitulat "Conventie intre parti", in data de 18 iunie 1990, in care precizeaza ca "Eu, cumparatorul B.D. am cumparat din proprietatea lui N.I., bucata de pamant mentionata mai sus. Aceasta bucata se afla in gradina casei, partea dreapta cum urca ulita. Acest loc de casa l-am platit cu 14.000 lei, dati fata de martori".
Incheierea actului, predarea terenului cumparatorilor-recurenti si plata pretului rezulta din interogatoriul sotiei supravietuitoare - parata N.I. si din declaratiile martorilor H.E., semnatara a conventiei, R.I., B.G., S.G.
Conventia incheiata intre N.I. si reclamantii-recurenti, este intr-adevar nula de drept ca act de instrainare, ca act de vanzare-cumparare, dar este perfect valabila ca antecontract, ca o promisiune sinalagmatica de vanzare, care nu a transmis proprietatea bunului de la vanzator la cumparator, dar a generat obligatia transmiterii acestui fapt in viitor. Prin acest antecontract, partile s-au obligat sa incheie in viitor un contract de vanzare-cumparare, cu respectarea tuturor conditiilor de forma si de fond. Aceasta intelegere a dat nastere in sarcina partilor la o obligatie de a perfecta conventia incheiata, iar in caz de refuz, instanta in baza art. 1073 si 1075 Cod civil, avea posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Prevederile Codului civil aratate mai sus, permit creditorului sa obtina executarea intocmai a obligatiilor asumate de catre debitor, iar in cazul in care obligatia de a face nu este adusa la indeplinire de catre debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la indeplinire.
Pe de alta parte, potrivit art. 22 din Decretul-lege nr. 115/1938, cel care s-a obligat la stramutarea unui drept real, are obligatia sa predea actele necesare inscrierii acestui drept in CF, iar in baza art. 24 din Decretul-lege mentionat, daca inscrisurile la care s-a referit nu sunt predate, partea va putea cere instantei Judecatoresti sa dispuna inscrierea.
Nici o dispozitie legala nu a sanctionat conventiile referitoare la promisiunea de a vinde si respectiv de a cumpara (antecontract), care nu aveau ca efect transferul real, ci dadeau nastere doar obligatiei partilor de a incheia conventia in conditiile legii.
In aceste conditii, refuzul uneia dintre partile contractului de vanzare-cumparare sau succesorii uneia dintre parti de a incheia actul de transfer al dreptului de proprietate in forma ceruta de lege, indreptateste pe cealalta parte sa se adreseze instantei de judecata, in temeiul art. 1073 si 1075 Cod civil.
Pentru aceste considerente, se va admite recursul reclamantilor B.D. si B.A. in contra deciziei civile nr. 537 din 16 septembrie 1999 a Tribunalului Bistrita-Nasaud, pe care o va casa si judecand din nou, va admite apelul reclamantilor si schimba in intregime sentinta nr. 6965 din 29 decembrie 1998 a Judecatoriei Bistrita, in sensul ca admite actiunea reclamantilor B.D. si B.A. impotriva paratilor N.I., B.F., N.I., C.I., N.M., R.E., G.C. si Organizatia religioasa "Martorii lui Iehova" Bistrita Bargaului.
Perfecteaza conventia de vanzare-cumparare din 18 iunie 1990, dintre reclamantii cumparatori si defunctul N.I., prin succesorii lui, paratii N.I., B.F., N.I., C.I., M.N., pentru suprafata de 576 mp teren din CF nr. 1657 Bistrita Bargaului, nr. top 2523, concretizata de expertiza tehnica efectuata de expertul inginer T.P. sub nr. top nou 2523/1 "Fanat Dealul Negru", cu pretul de 14.000 lei platit vanzatorului defunct N.I.
Obliga pe succesorii defunctului N.I., in temeiul art. 1073 Cod civil, sa incheie contract autentic de vanzare-cumparare, iar in caz de refuz, prezenta hotarare va tine loc de act autentic de vanzare.
In temeiul art. 46 din Decretului-lege nr. 115/1938, dispune intabularea in CF nr. 1657, nr. top nou 2523/1 a reclamantilor, ca bun comun, prin cumparare, iar asupra nr. top nou 2523/2, 2523/A si 2524 a persoanelor cuprinse in situatia de la fila 168.
Obliga pe parati sa recunoasca si sa predea in proprietate pasnica si folosinta reclamantilor cei 576 mp din CF nr. 1657 nr. top nou 2523/1.
(Judecator Mora Ioan)

Cererile introduse la instantele judecãtoresti, prin care se solicitã pronuntarea unei hotãrâri judecãtoresti care tine loc de act autentic de înstrãinare a unor bunuri imobile au fost prevãzute initial de Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberãrii autorizatiilor de construire, reparare si desfiintare a constructiilor, precum si a celor referitoare la înstrãinãrile si împãrtelile terenurilor cu sau fãrã constructii, publicat în Buletinul Oficial nr. 15 din 29 martie 1958.
Astfel, art. 12 din acest act normativ prevedea cã, în cazul în care s-a încheiat un înscris, din care rezulta cã proprietarul unui teren cu sau fãrã constructii s-a obligat sã-l înstrãineze cu titlu oneros si s-au respectat modalitãtile de platã a pretului prevãzute în înscris, iar una dintre pãrti sau succesorii acesteia nu se prezintã, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de înstrãinare, instanta judecãtoreascã va putea da o hotãrâre care sã tinã loc de act autentic de înstrãinare.
Decretul nr. 144/1958 a fost însã abrogat prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executãrii constructiilor si unele mãsuri pentru realizarea locuintelor, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 163 din 7 august 1991.
Cu toate acestea, chiar dupã abrogarea decretului citat, în literatura juridicã si în practica judiciarã s-a adoptat punctul de vedere potrivit cãruia pãrtile pot sã încheie antecontracte de vânzare-cumparare imobiliarã, iar instantele pot pronunta hotãrâri care sã tinã loc de contract autentic, în temeiul dispozitiilor art. 1073-1077 Cod civil.
Astfel, din interpretarea extensivã a art. 1073 din Codul civil, ce consacrã principiul executãrii în naturã a obligatiilor si a art. 1077 din Codul civil, care prevede cã, în cazul neîndeplinirii obligatiei de a face, creditorul poate fi autorizat sã o ducã el însusi la îndeplinire pe cheltuiala debitorului, s-a dedus cã, pentru a asigura îndeplinirea exactã a obligatiei asumate, legiuitorul permite instantei sã suplineascã vointa debitorului si sã pronunte o hotãrâre care sã tinã loc de act autentic de vânzare.
Admitând punctul de vedere expus anterior, instantele au apreciat cã nimic nu îl împiedicã pe contractantul interesat sã foloseascã si actiunea în constatare, reglementatã de art. 111 Cod pr. civilã, pentru a se stabili cã între el si pârât, parte a aceluiasi contract, a operat transferul dreptului real, hotãrârea judecãtoreascã urmând sã tinã loc de act autentic de vânzare cumpãrare, indiferent dacã în antecontract pãrtile s-au obligat sau nu sã încheie în viitor un contract în formã autenticã, întrucât hotãrârea judecãtoreascã, prin ea însãsi, este un act autentic
Desigur, astfel de hotãrâri, care sã tinã loc de contracte, cu efectul transmiterii dreptului real, presupun antecontracte valabil încheiate, iar pãrtile sã fi executat clauzele acestora (clauze anticipatorii) de predare preluare a imobilului si de platã a pretului.

In prezent, posibilitatea instantelor de a pronunta hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract este din nou reglementata expres, prin legea 247/2005, care in art.5 al.2 Tilul X privind circulatia juridica a terenurilor arata :
“(2) În situatia în care dupã încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fãrã constructii, una dintre pãrti refuzã ulterior sã încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competentã care poate pronunta o hotãrâre care sã tinã loc de contract. “

Posibilitatea justitiabililor de a cere instantelor judecãtoresti pronuntarea unei hotãrâri care sã tinã loc de act autentic, fiind o cale exceptionalã, impusã de echitate, de validare a unor acte de înstrãinare altfel nule, este firesc ca ea sã fie supusã aceluiasi regim de taxare ca în procedura notarialã, care reprezintã regula. În absenta unei taxãri similare, instantele judecãtoresti ar prelua partial functia notarilor publici de autentificare a acestei categorii de acte si s-ar deschide calea eludãrii prevederilor imperative ale legislatiei notariale

Modul de stabilire a taxei de timbru pentru aceste actiuni în justitie,este reglementat de art. 3 ind.1 din Legea nr. 146/1997 si este raportat la taxele care ar trebui plãtite în cazul autentificãrii actului de vânzare-cumpãrare la notarii publici.
Initial, în conformitate cu prevederile OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarialã , reluate in art.9 din Ordinul 760 din 22.04.1999 al Ministerului Justitiei privind normele metodologice de aplicare a Legii 146/1997, aceste taxe se plãteau anticipat .
Potrivit prevederilor art.VI pct.9 din Legea nr.343/2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, începând cu data de 1 ianuarie 2007 se abrogã dispozitiile Ordonantei Guvernului nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarialã, republicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 586 din 7 august 2002 .
O exceptie de la plata acestor taxe a instituit-o art.6 din Tilul X al legii 247/2005 care prevede a scutire completa de la plata taxei de timbru in cazul in care se intentiona comasarea mai multor suprafete :
“Art. 6. - Înstrãinãrile efectuate în scopul comasãrii parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care sã cuprindã suprafeþe continue, indiferent de destinatia lor, precum si înstrãinãrile efectuate de cãtre persoanele îndreptãtite sã obtinã renta viagerã agricolã, pot fi efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicãrii legilor fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si de timbrul judiciar.”

Prin modificarile aduse legislatiei nationale, in vederea armonizarii acesteia cu legislatia europeana, s-a introdus notiunea de taxare in cazul circulatiei imobilelor, in sensul eliminarii taxelor de timbru notariale si inlocuirea acestora cu impozitul pe venituri din transferul proprietatilor imobiliare
Acest principiu de natura fiscala a fost introdus prin Legea 343/17.07.2006, de modificare si completare a Codului Fiscal, care prin art.55 modifica art.77.1 din Codul Fiscal, acesta avand urmatoarea forma:
Art. 77.1. - (1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembrãmintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fãrã constructii, contribuabilii datoreazã un impozit care se calculeazã astfel:
......
6) Impozitul prevãzut la alin. (1) si (3) se va calcula si se va încasa de notarul public înainte de autentificarea actului sau, dupã caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. În cazul în care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrãmintelor acestuia, pentru situatiile prevãzute la alin. (1) si (3), se va realiza printr-o hotãrâre judecãtoreascã, impozitul prevãzut la alin. (1) si (3) se va calcula si se va încasa de cãtre instantele judecãtoresti la data rãmânerii definitive si irevocabile a hotãrârii. Impozitul calculat si încasat se vireazã pânã la data de 25 inclusiv a lunii urmãtoare celei în care a fost retinut. Pentru înscrierea drepturilor dobândite în baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupã caz, a hotãrârilor judecãtoresti, registratorii de la birourile de carte funciarã vor verifica îndeplinirea obligatiei de platã a impozitului prevãzut la alin. (1) si (3) si, în cazul în care nu se va face dovada achitãrii acestui impozit, vor respinge cererea de înscriere pânã la plata impozitului.



In prezent, in cazul contractelor de vanzare-cumparare notariale, incepand cu data de 1 ianuarie 2007, nu se mai platesc taxe notariale de timbru , locul acestora fiind luat de impozitul pe venituri din transferul proprietatilor imobiliare, consideram ca solicitarea unor instante de a timbra la valoare in cazul actiunilor al caror obiect este pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare este lipsita de suport legal , fiind dispusa gresit in baza art.6 din Ordinul 760/1999 privind normele de aplicare a legii 146/1997 , atat timp cat in acelasi ordin exista art.9 care stipula : “"(1) Cererile introduse la instantele judecãtoresti, prin care se solicitã pronuntarea unei hotãrâri judecãtoresti care tine loc de act autentic de înstrãinare a unor bunuri imobile, se taxeazã corespunzãtor taxei de timbru pentru autentificarea actului, prevãzutã la cap. I pct. 1 din anexa la Ordonanta Guvernului nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarialã, aprobatã si modificatã prin Legea nr. 122/1998, cu modificãrile si completãrile ulterioare, contrazicand evident prevederile legislatiei actuale, respectiv prevederile art.77.1 din Codul Fiscal al Romaniei.
Nu poate fi primita nici teza aplicarii “postmortem” a prevederilor OG 12/1998, aceasta fiind abrogata de la data de 01 ianuarie 2007 de prevederile art. VI al L 343/2006 privind modificarea Codului Fiscal .
Mai mult, procedand in acest fel, se ajunge la situatii discriminatorii, vizand dubla impunere fiscala, o data prin plata taxei de timbru la valoare si inca o data prin plata impozitului pe venituri din transferul proprietatilor imobiliare ce trebuie efectuata dupa ramanerea definitiva si irevocabila pana in momentul intabularii hotararii judecatoresti .

Concluzionand, in opinia mea, in prezent taxa de timbru aplicabila actiunilor al caror obiect este pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare este fixa, conform art.3 lit a) din legea 146/1997, urmand ca dupa ramanerea definitiva si irevocabila a hotararii sa se stabileasca si sa se plateasca impozitul pe venituri din transferul proprietatilor imobiliare, pentru a putea intabula hotararea judecatoreasca si a-i acorda puteri depline [/b]

Andriipopa, spune-mi ca esti judecator si, daca esti, spune-mi pls pls pls unde anume...sa cer stramutarea cauzelor
intr-adevar stabilirea taxelor de timbru este o treaba data darcun, totodata un motiv permanent si universal de razboi dintre avocati si juzi, insa, din nefericire, trebuie sa te contrazic Andrii.

Lasand gluma la o parte, sa incercam sa lamurim din capul locului, ca cele 2 legi (L146 si codul fiscal) reglementeaza dari diferite, respectiv prima are aplicabilitate cu privire la taxe de timbru iar codul fiscal se refera la impozite.
Si atunci, care este regula generala, prevazuta in legea speciala, cu privire la stabilirea taxei de timbru pentru actiuni de acest fel?
OG 12, fiind abrogata in mod expres, evident ca nu ultraactiveaza, clar.
Si atunci, ce zice 146? ca stabilirea taxei se face in mod diferentiat, dupa cum obiectul actiunii este sau nu evaluabil in bani, cu EXCEPTIILE prevazute de lege (da, de pilda art.6 din Titlu X), exceptii care sunt de stricta interpretare.
Astfel, taxa de timbru datorata pt. actiunea prin care se solicita pronuntarea unei sentinte ce tine loc de act autentic, fiind evaluabila in bani, se stabileste conform art. 2 din L 146, respectiv la valoarea declarata de parti sau daca este contestata or derizorie, expertiza.